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告别“公摊”计价 中国房价会涨吗?

2019-02-24 14:30:37  

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中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为,这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出,一方面文件尚在征求意见阶段,与实际落地还有一段不小的距离,另一方面,使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整,只会导致两种不同口径的房价数据不可比,不会影响市场交易的实际价格,更不至于引发市场波动。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,后一部分被人们简称为“公摊”。一般而言,商品房大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井等计入公摊面积。中国2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。但在实际交易中,除重庆等个别城市外,人们买房大多是以建筑面积计算房价。

公摊面积计价的存在容易让人产生“买了100平方米的房子实际获得70平方米”的感受。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,除了容易误导消费者外,公摊面积不像室内面积那么容易量出来,业主并不知道实际的公摊面积是多少。小区内所有业主公摊面积之和可能大于实际总公摊面积,这其中暗含很大的灰色空间,容易导致纠纷。加之,包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理现象。如暖气费的计算方式包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。此外,房地产交易税收也以建筑面积征收,包含了不被使用的公摊部分。

因此,将公摊面积计入房价引起不少消费者的吐槽。但是,许小乐强调,有问题的不是公摊面积,而是衍生费用的计算方式。

事实上,适度的公摊能够增加小区居住舒适度。过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本,而过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。

因此,以套内面积计价这种“所见即所得”的方式,可以杜绝公摊面积不透明的问题,增加交易信息对称性,也可以避免消费者在衍生费用方面产生纠纷,完善房地产税费管理,有利于维护消费者的利益。

那么以套内面积计价是否会推升房价?

中原地产首席分析师张大伟指出,是否按套内面积计价对于购房者实际购房成本基本没有影响。以北京一套最近入市的商品住宅为例,实际住宅套内面积是141平方米,增加公摊后变成173.7平方米,多出了18%的公摊面积,平均单价也从套内的每平方米10.8万元(人民币,下同)变成8.8万元,降低了19%。以公摊计价,房价看似降低了,实际上买房者付出的购房款总额并没有降低。

许小乐也表示,决定房价的是供需关系,不是计价方式。房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比,并没有改变市场价格。

值得注意的是,这项调整对开发商未来建房可能会产生影响。张大伟表示,目前一部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商会受到影响。而未来如果开发商为了增加套内面积过度挤压公摊,会导致社区品质下降,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

许小乐指出,目前上述文件尚处于征求意见阶段,到真正实施还需要一系列政策的配置,包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如,要做好房价统计数据的可比性衔接,调整普通住宅和非普通的划分标准等等。因此,不必对上述政策做过度解读。

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